O que fazer quando a idade chega aos condomínios?
Instalações antiquadas, que não atendem mais as necessidades da vida moderna, devem ser atualizadas através de obras de retrofit. Conheça a seguir do que se trata o conceito e como transformar um prédio “largado” em uma construção atual
A síndica Kátia Nunes comemora a reforma completa dos halls sociais de condomínio no Jaguaré, que estavam defasados – vide foto de antes e depois de um dos ambientes
Fotos Divulgação
Em 2024, os moradores do Condomínio Residencial Reserva do Alto Jaguaré concretizaram um sonho antigo: foi concluída a reforma dos seis halls sociais do empreendimento. No condomínio, construído há 14 anos, com quatro torres, 363 unidades, uma extensa área de 14 mil metros quadrados e muito lazer, os halls sociais destoavam. “Eles estavam antiquados”, conta a síndica orgânica Kátia Nunes, que seguiu um cronograma bem organizado para a aprovação e o início das obras.
Inicialmente, ela consultou o valor do projeto com três escritórios de arquitetura. Levou então esses valores para aprovação em assembleia, quando também foi criada uma comissão com cinco moradoras para acompanhar a obra. “Essa comissão escolheu a arquiteta responsável pelo projeto. E numa nova assembleia aprovamos o valor para a reforma”, lembra a gestora. Entre valores disponíveis na conta ordinária, na de melhorias e do salão de festas, além de outras verbas, a síndica contava com cerca de 306 mil reais em caixa e rateou R$ 197.889,18. “Rateamos em seis parcelas pela fração ideal, onde a menor unidade pagou R$ 67,14 e a maior R$ 111,03”, diz.
“A reforma contemplou a troca do piso, da parte elétrica, instalação de luminárias com sensores de presença, serviço de marmoraria, serralheria, marcenaria, mobiliário e decoração, além de envelopamento das portas dos elevadores e portas corta fogo, e porta automática nos halls maiores”, enumera Kátia.
Com os halls renovados, Kátia planeja para este ano a atualização dos quatro salões de festas e comemora a valorização das unidades. Apartamentos de 70 metros quadrados que eram vendidos por no máximo 550 mil reais hoje são comercializados por 600 mil.
Obras como as do Reserva do Alto Jaguaré fazem parte do conceito de retrofit que, por definição, significa modernizar, requalificar um empreendimento. Sem dúvida, obras nos halls geram um grande impacto para os moradores. Mas, há inúmeras outras possibilidades quando se trata de “retrofitar” um condomínio. O arquiteto Mauro Martins atuou 30 anos projetando edifícios novos e há cerca de sete anos se dedica a projetos de revitalização em condomínios. Ele explica que, há alguns anos, retrofit era sinônimo apenas de obras para mudança de uso – um prédio comercial se tornar residencial, por exemplo. “Hoje, analisamos o retrofit sob a ótica da modernidade. Ele pressupõe mudanças significativas, como adaptações de tecnologias e de sistemas, troca de esquadrias, uso de vidros com proteção solar, por exemplo”, aponta Mauro.
Retrofit favorece ocupação dos conjuntos em condomínios comerciais. Nas imagens, projeto de renovação de fachada em edifício de escritórios e consultórios dos anos 70
Em condomínios comerciais, instalações atualizadas podem significar maior rentabilidade para os proprietários. Mauro Martins projetou o retrofit das fachadas e do térreo de um condomínio comercial no Itaim Bibi, construído há cerca de 40 anos, onde 30% dos conjuntos estavam vagos. Nas fachadas, antigas pastilhas 10 por 10 foram substituídas por tijolinhos no estilo nova-iorquino. As janelas receberam guarda-corpos diferenciados. O térreo ganhou acessibilidade, um pequeno auditório para as reuniões de condomínio (que antes aconteciam na garagem por falta de espaço adequado), novas esquadrias e portões, e a recepção, equipamentos modernos.
Já nos residenciais, com a pandemia e a explosão das compras on line, muitas guaritas precisam ganhar espaço para encomendas. O engenheiro Cleber Luiz Marques, diretor de uma empresa de engenharia especializada em obras de retrofit, conta que em um grande condomínio entregue em 2011, nove anos depois a entrada foi “retrofitada”: “Criamos uma área só para receber entregas de delivery.” Portanto, nem sempre o retrofit cabe apenas em prédios muito antigos. “Com mais pessoas trabalhando em casa e recebendo mais compras, os condomínios pedem espaços seguros e com facilidades para a entrada de delivery”, opina o engenheiro.
Recentemente, a empresa de Cleber finalizou o retrofit de um prédio com cerca de 40 anos com projeto do falecido arquiteto Ruy Ohtake. O condomínio consultou seu filho Rodrigo Ohtake, também arquiteto, que concordou com a atualização do térreo, desde que se mantivessem as cores originais de parte da fachada. O novo projeto foi preparado por um morador arquiteto e executado pela empresa de Cleber, com modernizações como acessibilidade, piso antiderrapante, gradis em alumínio imitando madeira e novas áreas de convivência. “O condomínio passa o briefing do que precisa para um arquiteto, que prepara o projeto e nós executamos”, diz.
Cleber conta que, em outro cliente, a opção foi eliminar a casa do zelador e ampliar o então pequeno salão de festas para um com quase 200 metros quadrados, com espaço gourmet e mais churrasqueira externa. O engenheiro cita também casos em que, apesar do edifício não ser tombado, o condomínio prefere manter os mesmos materiais da fachada, respeitando a identidade do edifício. “Manter o prédio sempre atualizado garante também a segurança da edificação”, explica.
Há casos de grandes modificações, como a colocação de novas varandas. O arquiteto Mauro Martins relata que já preparou mais de 20 estudos para implantação de terraços, mas a maioria “bate na trave”, seja pelo alto custo ou pela exigência da aprovação de 100% dos condôminos. “Em termos de rentabilidade é um retrofit fantástico. Este ano um cliente nosso começará a obra. O condomínio tem um apartamento por andar, com 350 metros quadrados. As unidades ganharão varandas de 44 metros quadrados. Cada morador investirá 240 mil reais e a valorização estimada de cada apartamento é de 800 mil reais.”
Seja qual for o porte do retrofit, Mauro aconselha a aprovação de um masterplan (ou planejamento a longo prazo) em assembleia. Ele envia para os moradores um formulário, onde podem dar suas sugestões. “Compilamos os dados, transformamos num diagrama e fazemos um novo projeto para o térreo, baseado nas condições reais do prédio e na lista de desejos dos moradores. Apresentamos uma ideia de valores para cada espaço: por exemplo, a miniquadra custa R$ 70 mil, o playground R$ 55 mil, o espaço gourmet, R$ 130 mil. Com essa estimativa de valores, o condomínio leva o masterplan para assembleia, vota qual reforma fará primeiro e planeja as futuras.” Assim, finaliza, o condomínio tem um Plano Diretor para seus próximos anos de vida.
Modernização em residencial manteve cores originais de projeto do falecido arquiteto Ruy Ohtake. Reforma contemplou piso antiderrapante e gradis em alumínio imitando madeira (ver o antes e depois)
Fotos Divulgação
Marqfast Engenharia (execução)
Matéria publicada na edição 308 fev/25 da Revista Direcional Condomínios
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